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　　昨天，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局局長陳哈里在新聞發(fā)布會上表示，珠�！半p限令”不包括二手房，且限購范圍只包括主城區(qū)即香洲區(qū)。

　　多位業(yè)界人士表示，在全國房地產(chǎn)市場預(yù)期和珠海樓市運行已經(jīng)轉(zhuǎn)變的情況下，珠�！半p限令”究竟是為了抑制房價過快上漲，還是希望通過擠出效應(yīng)為未限購區(qū)域托市，目前還有待觀察市場反應(yīng)。

　　珠海市政府10月31日晚發(fā)文稱，該市將從11月1日起實行限購政策，限購主要針對主城區(qū)(香洲區(qū))。限購令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新購一套房。而無社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。

　　同時，該文件還提出限價措施，規(guī)定報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標即11285元/平方米建筑面積的，價格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　陳哈里在新聞發(fā)布會上表示，珠海出臺該政策是非常困難的決定，力度大小考驗政府智慧。

　　根據(jù)陳哈里的解釋，珠海高檔樓盤集中推出抬高主城區(qū)房價，故調(diào)控僅限主城區(qū)，港澳居民也屬非戶籍人口。珠海限購以家庭為單位，成年子女可獨立按家庭算，但只限新樓不限二手，取得了預(yù)售許可證的新盤不在限購之列。

　　陳哈里表示，每平方米11285元的限價是指合同價，限價范圍覆蓋珠海，包括橫琴、金灣、斗門和高新區(qū)。

　　目前，珠海下轄香洲區(qū)、斗門區(qū)、金灣區(qū)和橫琴新區(qū)。受橫琴島規(guī)劃獲批、珠港澳大橋建設(shè)等區(qū)域性利好因素影響，近年來珠海房價漲幅一直位居廣東省前列，僅2010年珠海房價漲幅就超四成，目前珠海的房價僅次于廣州、深圳，遠高于珠三角的佛山、中山、東莞和惠州等城市。

　　由于特殊的區(qū)位和政策因素，珠海的房地產(chǎn)市場是典型的投資型市場，2011年上半年在珠海購房的人群中，非本地籍貫的購房者占據(jù)95%以上。

　　世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺顯示，2011年前三季度珠海商品房成交量為165.05萬平方米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均價只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均價，其余月份價格同比增速仍然維持在20%以上的高水平。

　　根據(jù)珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年1至9月該市新建住房價格為11967元/平方米，同比上漲17.7%，這意味著如果沒有強有力的調(diào)控措施，珠海2011年全年均價漲幅控制在11%以下的目標難以實現(xiàn)。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策效力全面顯現(xiàn)和樓市整體預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變的情況下，珠海出臺“雙限”政策卻被認為過于“溫柔”。北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同認為，此舉是地方政府變被動為主動的策略，但該限購政策只針對新購的住房套數(shù)，而未考慮購房者以前所有的住房套數(shù)，且限購主要針對香洲區(qū)，政策影響力不會太大。

　　亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓向《第一財經(jīng)日報》表示，珠海限購僅僅針對主城區(qū)和新樓盤，明顯存在變相托市嫌疑，因為限購政策將產(chǎn)生緊張搶購氛圍和市場擠出效應(yīng)，推動需求轉(zhuǎn)向未限購區(qū)域和二手房市場。

　　謝逸楓表示，珠�！半p限令”出臺的另一背景是為了扭住市場的大幅萎縮狀況。珠海統(tǒng)計調(diào)查信息網(wǎng)顯示，2011年1至8月，珠海商品房銷售面積連續(xù)8個月出現(xiàn)負增長，商品住宅市場成交量嚴重下滑。

　　當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，受年度銷售目標、市場持續(xù)低迷影響，近期珠海大多在售的項目都有較大的優(yōu)惠，個別項目優(yōu)惠幅度達9折以上，新開盤項目價格低于市場預(yù)期，但仍未撼動購房者的觀望心理。

　　有機構(gòu)統(tǒng)計稱，受新增供應(yīng)量的突增及2011年前三季度銷售低迷的影響，珠海整個第四季度供應(yīng)量約250萬平方米，而前三季度消化量僅約為18萬平方米/月，樓市全面步入買方市場，珠海房地產(chǎn)頹勢短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。